Te Huur: Culturele werfkelder voor het maken van geluid of muziekkunst

Datum publicatie: 8 november 2024 

De gemeente Utrecht (‘’de gemeente’’) zoekt een huurder voor de culturele invulling van de ‘’Werfkelder onder stadstuin Plantsoen van Boedapest gelegen aan het adres Hof van Monaco 10”. Hiervoor schrijft de gemeente een openbare selectie uit. Op deze manier kunnen alle geïnteresseerden via een toetsbare en transparante selectieprocedure meedingen.  

Objectinformatie 

Adres: Hof van Monaco 10 

Kadastrale kenmerken: Gemeente Utrecht, sectie S, nummer 456 

Bestemming en gebruik: Cultuur 

Oppervlakte: ca 658 m² verhuurbaar vloeroppervlak 

Deelverhuur mogelijk: ja, bij voorkeur alles in één geheel verhuurd 

Objectinformatie 

Het object betreft een bedrijfsunit onder de in 2021 opgeleverde stadstuin ‘Plantsoen van Boedapest’. Door het kenmerkende ontwerp van de halfronde ramen worden de ruimtes ook wel “werfkelders” genoemd. Omdat iedere raampartij ook een (dubbele) toegangsdeur heeft, kan de unit desgewenst in kleinere units verdeeld worden. In de naastgelegen bedrijfsunit (Hof van Monaco 8) zit tijdelijk de horecaonderneming Trapop!. Die unit valt buiten de aangeboden oppervlakte van deze selectieprocedure. In 2025 of 2026 wordt voor die ruimte een aparte huurderselectie georganiseerd voor een permanente horeca-invuling. 

Het object deelt een aantal gezamenlijke voorzieningen (waaronder de luchtverversingsinstallatie en de nutsaansluiting) met de huurder van de horeca op Hof van Monaco 8. Hiermee worden afspraken gemaakt over de verdeling van de energiekosten. 

Het object wordt as is, grotendeels casco, opgeleverd. Dat wil zeggen: 

• Geen toiletten of pantry’s (Waterpunten en riolering zijn voorbereid). 
• Kale vloer, wanden en plafonds (geen akoestische voorzieningen). Ongeverfd hout rondom entreedeuren. 
• Geen tussenwanden (anders dan de wanden van de technische ruimte die op de plattegrond staan) 
• De centrale luchtventilatie-unit (in de technische ruimte), werkt maar er dienen nog ventilatiebuizen te worden doorgetrokken naar de eventuele ruimtes die de huurder gaan inbouwen. 

Als bijdrage voor de benodigde verbouwing is een investeringssubsidie beschikbaar in 2024. Zie verderop de mogelijkheden voor deze subsidie.

Bezichtiging 

Er is mogelijkheid om het pand te bezichtigen op 19 november van 14.30 tot 16.30 uur en 21 november van 14.30 uur tot 16.30 uur. Indien u van deze mogelijkheid gebruik wilt maken, dient u zich aan te melden door uiterlijk op 18 november een email te sturen aan berlijnplein@utrecht.nl met de gewenste datum en tijdstip. 

Ligging object 

Hof van Monaco 10 is gelegen aan de zogenaamde “Cultuuras Leidsche Rijn”. In de nabije omgeving van het object wordt gewerkt aan de definitieve realisatie van de cultuuras. De naastgelegen werfkelder (aan de andere zijde van de grote trappen) is verhuurd aan DePlaatsmaker die er ruimte voor dans, muziek en culturele organisaties exploiteert. Tegenover het object ligt de monumentale boerderij Hofstede ter Weide aan Hof van Monaco 3. In die recent gerestaureerde boerderij, is wijkcultuurhuis De Vrijstaat gehuisvest. Het naastgelegen zomerhuis (Hof van Monaco 1a), wat ook in eigendom is van de gemeente, wordt in 2025 gerenoveerd. Het zomerhuis wordt ook ingezet voor een culturele functie. Achter het object (naast de stadstuin) wordt cultuurcluster Berlijnplein ontwikkeld, naar verwachting wordt het cultuurcluster eind 2027 opgeleverd. Hier bevindt zich momenteel tijdelijke bebouwing voor culturele partijen die straks in de nieuwbouw aan het Berlijnplein worden gehuisvest. 

Invulling 

Vanwege deze ligging zoekt de gemeente voor Hof van Monaco 10 een culturele invulling. Bij voorkeur is de inhoudelijke invulling van het object een aanvulling op de geplande functies die zijn opgenomen in het ‘Ontwikkelplan Berlijnplein - Toekomst van de stad’ van het naastgelegen toekomstige cultuurcluster Berlijnplein. Dit betekent dat u in elk geval een culturele invulling aan het gehele object geeft die van meerwaarde is op deze plannen. Vanwege de beperkte focus op muziek binnen de plannen voor het cultuurcluster, zal de voorkeur worden gegeven aan een huurder die minimaal 60% van de ruimte wil gaan gebruiken voor het maken van muziek of geluidskunst. Er is géén (additionele) horeca en géén detailhandel toegestaan binnen het object. Zie het Omgevingsloket voor uitgebreide informatie over de mogelijkheden binnen het pand. 

Beoogde huurder(s) 

De gemeente zoekt bij voorkeur één (hoofd)huurder of een samenwerkingsverband van meerdere huurders. In het geval van een samenwerkingsverband wordt één rechtspersoon als penvoerder aangewezen die als gemachtigde van het samenwerkingsverband optreedt. Het is mogelijk voor huurder om ruimtes in het gehuurde onder te verhuren na toestemming en onder de gestelde voorwaarden van verhuurder. De huurder (of penvoerder) is een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid. 

Investeringssubsidie 

Via de nadere subsidieregeling investeringsbijdrage muziekstudio’s stelt de gemeente subsidie beschikbaar voor investeringen in muziekstudio’s. Onder muziekstudio's wordt verstaan: oefen- en/of opnameruimte die specifiek geschikt is om (versterkte) muziek en/of geluidskunst te maken. Afhankelijk van uw plannen kunt u voor een deel van uw investering tegelijk met uw inschrijving uw subsidieaanvraag meesturen. Wij zullen hier dan in samenhang over beslissen.  

Subsidie is beschikbaar voor: 

• investeringen in nagelvaste bouwelementen (materiaalkosten en arbeidskosten voor het bouwen/aanbrengen van de elementen) ten behoeve van muziekstudio's. Denk bijvoorbeeld aan wanden, deuren, plafonds, isolatiemateriaal, wandafwerking, vloerafwerking, elektra, verwarming, luchtverversinginstallaties, eventuele noodzakelijke vaste veiligheidsinstallaties (kabelhaspel, vluchtwegverlichting, brand- en ontruimingsinstallatie ed.)  
• investeringen in vrijstaande, en/of demontabele en/of mobiele studioruimtes die in het pand zouden worden geplaatst 
• Advies- en begeleidingskosten die samenhangen met de bovenstaande subsidiabele investeringskosten (Ook een post voor ‘onvoorziene kosten’ kan in dit kader worden meegenomen in de subsidieaanvraag). 

Kosten voor niet-nagelvaste inrichting zoals instrumenten, versterkers, luidsprekers, mengtafels zijn niet subsidiabel. Ook eventuele investeringen in voorzieningen zoals pantry’s, buiten de muziekstudio gelegen opslagruimte en toiletten zijn niet subsidiabel. Bouwt u ook andere ruimtes dan muziekstudio's (bijvoorbeeld een expositieruimte of theaterzaal), dan kunt u voor investeringen voor deze ruimtes geen subsidie aanvragen. 

Voor het totaal van de hierboven genoemde subsidiabele investeringskosten kan maximaal 50% subsidie worden aangevraagd (met een maximum van €1.250 per m2 VVO). Dus bijvoorbeeld, wanneer u € 500.000 aan subsidiabele kosten begroot en nog eens € 150.000 aan niet-subsidiabel kosten, dan kunt u maximaal € 250.000 subsidie aanvragen wanneer u voor minimaal 200 m2 (VVO) aan muziekstudioruimte binnen het object realiseert. 

Deze subsidie kan worden aangevraagd tot 31 december 2024. Zie voor de volledige voorwaarden voor deze subsidie: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR660477/1  

Huurvoorwaarden  

Huuringangsdatum: Uiterlijk 1 juli 2025 

Huurtermijn: 10 jaar gevolgd door één aansluitende verlengingstermijn van 5 jaar. Hierna kan de huurovereenkomst mogelijk worden verlengd met periodes van telkens 5 jaar. 

Opzegtermijn: tenminste 12 maanden voor afloop huurtermijn 

Huurprijs: 

Beleidsondersteunend: Indien een huurder voldoet aan de daarvoor gestelde criteria van de Kaderbrief Vastgoed (2017) geldt een kostprijs dekkende huur. Dit houdt in dat wanneer er hoofdzakelijk (minimaal 80%) een beleidsondersteunende invulling (zoals kunst en cultuur), wordt gegeven aan het pand door huurder en eventuele onderhuurders, een kostprijs dekkende huur wordt gerekend. De jaarlijkse kostprijs dekkende huur voor het te huren gedeelte van het pand bedraagt: € 93 per m2 (VVO) per jaar exclusief BTW (prijspeil 1 januari 2024). Voor niet beleidsondersteunende partijen geldt volgens de Kaderbrief Vastgoed een Markthuur. De Markthuur wordt op basis van een markthuurwaarde taxatie bepaald. 

BTW: indien niet geopteerd kan worden voor een met BTW belaste huurprijs wordt de huurprijs ter compensatie van het financiële nadeel dat verhuurder hierdoor lijdt met een nader te bepalen percentage verhoogd 

Servicekosten 

€ 6,30 per m2 per jaar exclusief BTW, vaste vergoeding zonder nacalculatie voor het onderhoud aan de installaties. Voor zover bijkomende levering van zaken en diensten niet door de verhuurder worden verzorgd dient de huurder zelf voor eigen rekening en risico rechtstreekse overeenkomsten af te sluiten.  

€ 21,45 per m2 per jaar exclusief BTW vaste vergoeding zonder nacalculatie voor levering stadswarmte. 

€ 24,45 per m2 per jaar exclusief BTW vaste vergoeding zonder nacalculatie voor levering Elektra op basis van referentie bedragen van 2024. Uitgangspunt is dat de huurder de elektralevering op haar eigen naam zetten en verrekenen met Hof van Monaco 8. Dit bedrag geeft een indicatie aan van het elektra verbruik van 2024  Prijspeil 1 januari 2024 

Indexering: de huurprijs en servicekosten worden jaarlijks, voor het eerst op 1 januari 2025 verhoogd op basis van het CPI-prijsindexcijfer zoals wordt gepubliceerd door het CBS. Indien de te sluiten huurovereenkomst na 1 januari 2025 wordt gesloten zal de vermelde huurprijs geïndexeerd worden naar het moment van af sluiten van de huurovereenkomst 

Betalingen: per maand vooruit te voldoen. 

Zekerheidsstelling: waarborgsom of bankgarantie ter grootte van een bruto kwartaalverplichting voorafgaand aan ingangsdatum van de huurovereenkomst 

Opleveringsniveau: 

Het gehuurde wordt as is casco opgeleverd in de staat waarin de bedrijfsruimte zich op de huuringangsdatum bevindt. 

Bijzondere huurvoorwaarden: 

• Huurder (of onderhuurder) zal het gehuurde nog verder moeten afbouwen voor de exploitatiefase kan ingaan. Hiervoor kan huurder aanspraak maken op een huurkorting van maximaal 6 maanden tot aan 1 juli 2025.  
• Huurder is zich ervan bewust dat het gehuurde zich bevindt op een bouw en ontwikkellocatie. Overlast veroorzaakt door bouwactiviteiten in de omgeving worden geaccepteerd door de huurder en kunnen niet aangemerkt worden als gebrek. 
• Het is niet toegestaan in het gehuurde additionele horeca toe te passen, ook als het bestemmingsplan hier wel ruimte voor biedt. 
• Bij beëindiging van de huurovereenkomst dient het gehuurde (behalve een aantal nader overeen te komen verbeteringen) in de originele staat leeg te worden opgeleverd. 
• Verhuurder verleent (onder voorwaarden) medewerking aan onderverhuur aan culturele gebruikers. 

Huurovereenkomst: 

Conform standaard model Gemeente Utrecht, gebaseerd op het ROZ-model 7:230A BW, met de daarbij behorende Algemene Bepalingen. 

Voorbehoud: 

Bestuurlijke goedkeuring voor het aangaan van een huurovereenkomst, waarvan een Bibob procedure onderdeel kan uitmaken. 

Selectiecriteria 

De gemeente Utrecht beoordeelt inschrijvingen op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria. De criteria zijn opgebouwd uit randvoorwaardelijke criteria (voldoet u niet aan één van deze criteria dan maakt u geen aanspraak op een aanbieding vanuit de gemeente Utrecht) en aanvullende criteria. Het staat de gemeente vrij om geen overeenkomst aan te gaan met één van de partijen die zich hebben ingeschreven of een nieuwe selectieprocedure te starten, wanneer blijkt dat partijen niet of onvoldoende punten scoren op de aanvullende criteria. Ten overvloede zij erop gewezen dat de gemeente daarbij een ruime mate van beleidsvrijheid toekomt. 

Randvoorwaardelijke criteria  

Onderstaande criteria worden als Knock-Out beschouwd.

• Het niet accepteren van de huursom en huurvoorwaarden, zoals hierboven weergegeven en de huurovereenkomst conform het standaard model van de gemeente Utrecht 
• Het niet accepteren van het voorbehoud bestuurlijke goedkeuring voor het aangaan van een huurovereenkomst 
• Geen positief advies voortvloeiend uit een eventuele Bibob procedure 
• Het (beoogde) gebruik voldoet niet aan het bestemmingsplan 
• Wanneer u in het object additionele horeca wilt exploiteren 
• De functie in het gehuurde is niet passend op de locatie, bijvoorbeeld omdat algemeen bekend is dat overlast kan worden verwacht in de omgeving en daardoor met succes bezwaar mogelijk is, dan wel dat de openbare orde en veiligheid in het geding komt 
• Het geven van onvoldoende informatie (ook na vragen) 

Aanvullende criteria 

Meerwaarde op Ontwikkelplan Berlijnplein - 20 punten

In uw plannen die u overlegt laat u zien dat het beoogde gebruik passend is bij en aanvullend is op de geplande functies die zijn opgenomen in het ‘Ontwikkelplan Berlijnplein - Toekomst van de stad’ van het naastgelegen toekomstige cultuurcluster Berlijnplein.  Dit betekent dat u in elk geval een culturele invulling aan het gehele object geeft die van meerwaarde is op deze plannen. De voorkeur wordt gegeven aan een huurder die minimaal 60% van de ruimtes gaat gebruiken voor het maken van muziek of geluidskunst. 

Aanbod en diversiteit ruimtegebruik - 30 punten

In de plannen die u overlegt omschrijft u: 

• Wat voor soort ruimtes u binnen het gehuurde realiseert. U scoort 10 punten wanneer u in elk geval repetitieruimtes realiseert en minimaal één ruimte die ook dienst kan doen als presentatieruimte; 
• Welke doelgroepen u voor het gebruik van deze ruimtes voor ogen heeft. U scoort 10 punten wanneer u in elk geval ruimte biedt voor professionele kunstenaars en amateurs en concrete plannen heeft om diversiteit en inclusiviteit te bevorderen; 
• Hoe u zich wilt verbinden met de bewoners van Leidsche Rijn en met culturele en/of maatschappelijke initiatieven in de wijk en/of pleingenoten betrokken bij Berlijnplein. (maximaal 10 punten) 

De bovenstaande punten worden op basis van de plannen zowel kwalitatief als kwantitatief beoordeeld. Daarnaast wordt ook gekeken of de plannen aansluiten bij het door u opgestelde businesscase. Zorg daarom dat u zowel inhoudelijk het beoogde gebruik specificeert als ook hoe vaak u denkt dat de ruimtes worden gebruikt.   

Ondernemingsplan - 40 punten 

Huurder kan een gedegen ondernemingsplan aanleveren wat toeziet op een exploitatietermijn van 10 jaar. Het ondernemingsplan laat zien dat u in staat bent om coördinatie op ontwerp, vergunningen en bouw te realiseren, in afstemming met gemeente.  

1. Een businesscase, inclusief investeringsbegroting en exploitatiebegroting; 
2. Bij een reeds bestaande partij, de afgelopen drie jaarrekeningen; 
3. Een risicomatrix waarin u mogelijk risico's van uw plan benoemt en eveneens aangeeft hoe groot de kans is dat deze optreden en hoe groot de impact zou zijn wanneer deze optreden. Tevens geeft u mogelijke mitigerende maatregelen aan; 
4. Hoe huurder het beheer van het pand voor ogen heeft; 
5. Hoe en door wie de financiële administratie gevoerd wordt. 

Punten worden toegekend wanneer alle vijf bovenstaande vragen beantwoord zijn. Mocht een onderdeel missen worden er geen punten toegekend. Per aangeleverd onderdeel is er een percentage van het totaal aantal punten te krijgen (100% is 40 punten):  

• 30% van de punten: Het financieringsplan bestaat uit een reëel investeringsplan, prognose, financieringsplan en kas planning; 
• 20% van de punten: De overhandigde jaarrekeningen voldoende inzicht geven in het eigen vermogen ten opzichte van het vreemd vermogen en dit de solvabiliteit ten goede komt; 
• 10% van de punten: Er duidelijk beschreven is welke maatregelen er getroffen worden in het geval van risico’s, bijvoorbeeld bij het wegvallen van subsidie; 
• 10% van de punten: Huurder duidelijk het beheer van het pand kan verwoorden welke rollen en taken de Huurder op zich neemt; 
• 10% van de punten: Bij het geven van informatie over het voeren van de financiële administratie, bij voorkeur extern belegd; 
• 10% van de punten: Gemeente geeft de voorkeur aan een partij die de gehele ruimte in één keer huurt als één juridisch entiteit. 
• 10% Indien u ruimtes binnen het gehuurde wenst onder te verhuren aan derden geeft u aan welke doelgroepen worden beoogd en welke onderverhuurprijs u wenst te hanteren. 

Samenwerkingsverband, subsidie- of andere financieringsrelatie - 10 punten

Huurder heeft een samenwerkingsverband, subsidie- of andere financieringsrelatie met de gemeente Utrecht t.b.v. een beleidsdoel of is aantoonbaar een sociaal ondernemer op basis van het vastgestelde beleid van de gemeente. Dit geldt ook voor partijen die gelijktijdig met de inschrijving een investeringssubsidie aanvraag doen en deze toegekend krijgen. Eventuele gunning zal dan onder voorbehoud plaatsvinden tot de definitieve subsidie wordt toegekend. 

Afwijkende huurvoorwaarden - 10 punten aftrek

Door kandidaat gewenste afwijkende huurvoorwaarden en condities ten opzichte van objectinformatie 

Wilt u aanspraak maken op aanbieding van verhuur? 

Indien u in aanmerking wilt komen voor het huren van het object dan dient u uw interesse en onderbouwing uiterlijk voor 9 december, 17.00 uur, kenbaar te maken door middel van een gemotiveerd bericht aan Raymond van de Wiel via berlijnplein@utrecht.nl onder vermelding van ”Interesse huur Hof van Monaco 10”. Indien uw bericht na deze termijn wordt ontvangen, wordt u niet meer meegenomen als geïnteresseerde in de selectieprocedure. Het staat de gemeente vrij om op ieder moment de procedure te beëindigen en niet over te gaan tot een aanbieding van verhuur. U heeft in een dergelijk geval geen enkel recht op vergoeding van kosten en/of schade op welke wijze dan ook. 

U stuurt ter onderbouwing de volgende zaken mee: 

• Een ondernemingsplan 
• Dit ondernemingsplan is maximaal 15 pagina's (A4 formaat) lang. Het plan maakt gebruik van SMART formulering doormiddel van cijfers, percentages of acties. Wij raden u aan gebruik te maken van W vragen zoals: wat wilt u bereiken, wie gaat u erbij betrekken, wat ga je doen, welke doelstellingen streeft u na? 
• Het ondernemingsplan voldoet aan de eisen die voorwaarden die hierboven in de “ randvoorwaardelijke en aanvullende criteria” nader worden omschreven. 
• Een businesscase: Uw ondernemingsplan wordt ondersteund door een ‘businesscase’ die in elk geval een exploitatiebegroting en een investeringsplan omvat (dit zijn bijlagen en deze hoeven dus niet binnen de bovengenoemde 15 pagina's te vallen). 
• Een risicomatrix (toe te voegen als bijlage, zie hierboven voor een nadere omschrijving). 
• Jaarverslagen: Bestaande organisaties voegen de drie meest recente jaarrekeningen en jaarverslagen toe. 

Wanneer u tegelijk met uw aanvraag ook een subsidieaanvraag indient, let er dan op dat: 

• Uw businesscase is opgesteld volgens het format dat gemeente Utrecht specifiek voor de nadere regel heeft opgesteld. Dit format wordt op aanvraag per email verstrekt via czbusinesscontrol@utrecht.nl. 
• Uw businesscase voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 5 van de nadere regel. 
• In uw ondernemingsplan in elk geval ook informatie wordt gegeven over uw track record (zie nadere regel investeringssubsidie artikel 5 lid 2a en b). 
• U een uittreksel van de Kamer van Koophandel bijvoegt, en indien van toepassing de statuten van de aanvragende organisatie. 

Beoordeling van uw reactie 

De gemeente zal uw gemotiveerde reactie beoordelen met een team van vertegenwoordigers van culturele zaken en vastgoed. Huurders van het cultuurcluster Berlijnplein zullen hierbij om advies gevraagd worden.  

Ten overvloede wijzen wij erop dat u niet aan alle aanvullende criteria hoeft te voldoen, maar u scoort dan geen (of minder) punten voor die criteria waar u niet (of slechts ten dele) aan voldoet. Uiteindelijk kijken we naar de totaalscore. 

Er kunnen zich dan twee situaties voordoen: 

1. U voldoet aan de gestelde criteria en heeft de hoogste score. De gemeente Utrecht beoordeelt u als meest geschikte potentiële huurder. De gemeente kan dan de stukken opvragen waaruit u kan aantonen dat u voldoet aan de gestelde criteria. Deze stukken dient u binnen 5 werkdagen op verzoek van de gemeente toe te sturen. De gemeente zal u uitnodigen voor een verificatiegesprek. Indien het verificatiegesprek positief is zal de gemeente u een huurvoorstel doen toekomen. Indien de als eerste geëindigde geïnteresseerde afvalt kan de gemeente besluiten de als tweede geëindigde geïnteresseerde uit te nodigen voor een verificatiegesprek, of de hele procedure opnieuw op te starten.   
2. U voldoet niet aan de gestelde criteria of heeft niet de hoogste score. U maakt dan geen aanspraak op aanhuur van de ruimte en de gemeente zal u hierover informeren  

Voor deze deelnemers bestaat de mogelijkheid om in rechte op te komen tegen dit bericht van afwijzing, uitsluitend door het aanhangig maken van een procedure in kort geding bij de Voorzieningenrechter in Utrecht. De termijn hiervoor is gesteld op twintig kalenderdagen na de verzenddatum van het bericht van afwijzing. Deze termijn is een vervaltermijn, waarna de deelnemers niet meer in rechte kunnen opkomen tegen de afwijzing. 

Er meldt zich geen gegadigde binnen de gestelde termijn 

Indien zich gedurende de hierboven gestelde reactietermijn geen gegadigden melden blijft deze openbare selectie open en is de gemeente Utrecht gerechtigd een huurovereenkomst aan te gaan met de eerste gegadigde die zich meldt. 

Vragen? 

Bij vragen, neem contact op met Raymond van de Wiel via berlijnplein@utrecht.nl.